Heb je een huurder waar je vanaf wilt, maar die weigert mee te werken? Ontruiming is een onderwerp dat vaak ter sprake komt. Of het nu gaat om een woning of een bedrijfsruimte, het kan een complexe juridische aangelegenheid zijn. In dit artikel bespreek ik de belangrijkste verschillen en wat je moet weten als je te maken krijgt met een ontruiming. Wil je hier meer over weten? Aarzel dan niet om contact op te nemen.
Wat is een ontruimingsprocedure?
Een vordering tot ontruiming wordt door de rechter in principe alleen toegewezen als de huurovereenkomst (in dezelfde procedure) door de rechter wordt ontbonden, of als de huurovereenkomst al is beëindigd en de huurder weigert te vertrekken. In veel gevallen vordert de verhuurder dan ook zowel de ontbinding van de huurovereenkomst als ontruiming van het gehuurde.
Voor de ontruiming van woonruimte en de verschillende soorten bedrijfsruimten gelden verschillende regels. Onderstaand zal ik dit op hoofdlijnen toelichten.
1. Ontruiming van Woonruimte
Weigert je huurder de woning te verlaten ondanks dat de huurovereenkomst is beëindigd? Heeft je huurder een huurachterstand, of schendt je huurder andere bepalingen uit de huurovereenkomst (zoals in bij illegaal onderverhuur of overlast)? Mogelijk kan je de woning dan (laten) ontruimen. Omdat een ontruiming van een woning zeer ingrijpend kan zijn, gelden hiervoor in Nederland strenge regels.
2. Ontruiming van Bedrijfsruimte
Ook bedrijfsruimtes kun je onder bepaalde voorwaarden (laten) ontruimen. Het type bedrijfsruimte dat je (ver)huurt bepaalt het toepasselijke huurregime en daarmee de regels die van toepassing zijn.
In Nederland zijn er twee soorten bedrijfsruimtes te onderscheiden: 290-bedrijfsruimtes en 230a-bedrijfsruimtes. Voor beide soorten bedrijfsruimte gelden andere regels met betrekking tot beëindiging van de huur en ontruiming van het gehuurde. Het onderscheid is dan ook van groot belang. Onderstaand licht ik dit kort toe.
290-bedrijfsruimte/winkelruimte
Een bedrijfsruimte kwalificeert als een 290-bedrijfsruimte als het gehuurde voor het publiek toegankelijk is voor rechtstreekse levering van zaken of diensten (dit is geregeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek). Voorbeelden hiervan zijn:
- winkels en detailhandelaars
- andere kleinhandelsbedrijven zoals een kapsalon of kleermaker
- hotel, camping of restaurant- of café
- afhaal- of besteldiensten
- ambachtsbedrijven
Huurders van een 290-bedrijfsruimte hebben meer rechten en bescherming dan 230a-bedrijfsruimten, omdat de huurders van deze ruimten voor hun bedrijfsvoering erg afhankelijk zijn van de locatie van hun bedrijf. Als een restaurant of café met vaste klanten plotseling naar een andere locatie moet, kan dit natuurlijk erg nadelig zijn voor de onderneming. Om die reden zijn bij 290-bedrijfsruimten de opzeggingstermijnen langer en de regels rondom beëindiging strikter. Zo dient de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte bij het opzeggen van de huurovereenkomst de grond voor opzegging te vermelden. De verhuurder mag alleen opzeggen als voldaan is aan een wettelijke opzeggingsgrond, bijvoorbeeld als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
230a-bedrijfsruimte/overige bedrijfsruimte
Overige bedrijfsruimtes kwalificeren als een 230a-bedrijfsruimte. Het gaat daarbij dus om ruimtes die niet voor het publiek toegankelijk zijn voor rechtstreekse levering van zaken of diensten. Enkele voorbeelden hiervan zijn:
- kantoorpanden
- fabrieken
- opslagloodsen
De verhuurder mag de huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte zonder vermelding van de reden opzeggen tegen het einde van de overeengekomen termijn. De verhuurder zegt daarbij meestal gelijk de ontruiming aan. Als de termijn dan verstreken is, moet de huurder het gehuurde in principe verlaten.
Ontruimingsbescherming
De huurder van een 230a-bedrijfsruimte heeft dus minder huurbescherming dan de huurder van een 290-bedrijfsruimte. Wel heeft de huurder van een 230a-bedrijfsruimte in beginsel recht op ontruimingsbescherming (dit is geregeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek). Huurders van de 230a-bedrijfsruimtes die geconfronteerd worden met de aanzegging van een ontruiming door de verhuurder, kunnen de rechter (binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd) vragen om ontruimingsbescherming. Als de rechter dan van oordeel is dat het belang van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, kan de rechter de ontruimingstermijn verlengen tot maximaal drie jaar. Gedurende deze periode kan de huurder niet gedwongen worden het gehuurde te verlaten.
Conclusie
Ontruiming is een complex proces dat zorgvuldig moet worden benaderd. Of je nu een eigenaar bent die een huurder wilt ontruimen, of een huurder die geconfronteerd wordt met een ontruimingsprocedure, het is cruciaal om goed op de hoogte te zijn over jouw rechten en plichten.
Als advocaat kan ik hierbij helpen. Neem voor meer informatie contact op, zodat we samen naar jouw situatie kunnen kijken en de beste strategie kunnen bepalen.
