Op welke manieren kan je de huurovereenkomst beëindigen?
De beëindiging van een huurovereenkomst van een ‘230a-bedrijfsruimte’ kan op de volgende manieren:
- verstrijken van de huurperiode;
- opzegging;
- ontbinding;
- vernietiging; of
- met wederzijds goedvinden.
In dit artikel zal ik de verschillende manieren van beëindiging van een huurovereenkomst van een 230a-bedrijfsruimte afzonderlijk bespreken. Onderdelen 1 en 2 wijken af van 290-bedrijfsruimte. Onderdelen 3 tot en met 5 werken nagenoeg hetzelfde bij de verschillende soorten bedrijfsruimtes. Tenslotte ga ik in op de ontruimingsbescherming, een belangrijk onderdeel van de beëindiging van huurovereenkomsten van 230a-bedrijfsruimte.
De beëindiging van een huurovereenkomst van een 290-bedrijfsruimte, heb ik in een recent artikel besproken.
Heb je vragen over het beëindigen van een huurovereenkomst? Aarzel dan niet om contact op te nemen.
Wat is een ‘230a-bedrijfsruimte’?
Zoals toegelicht in een eerder artikel, kwalificeert een bedrijfsruimte kwalificeert als een 230a-bedrijfsruimte als de bedrijfsruimte niet voor het publiek toegankelijk is voor rechtstreekse levering van zaken of diensten. Enkele voorbeelden hiervan zijn kantoorpanden, fabrieken en opslagloodsen.
Het onderscheid tussen 290- en 230a-ruimte is van groot belang. Immers, een huurder van 290-bedrijfsruimte geniet op grond van de wet meer huurbescherming dan een huurder van een 230a-bedrijfsruimte’. Dit zal ik nader toelichten onder 1 en 2.
1. Verstrijken van de huurperiode (bepaalde tijd)
Een huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte die voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt wanneer die bepaalde tijd is verstreken. Opzegging is daarvoor in beginsel niet vereist, tenzij partijen dat zijn overeengekomen. Dit is dus anders dan bij 290-bedrijfsruimte.
Als na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder in het gehuurde blijft, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd (tenzij afwijkende afspraken zijn gemaakt).
Ondanks dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch eindigt, is het wel van belang om de ontruiming aan te zeggen. Daar ga ik in de slot van dit artikel verder op in.
2. Opzegging
De regels die van toepassing zijn op de opzegging wijken op meerdere punten af van de regels voor ‘290-bedrijfsruimte’. Als de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd of voor onbepaalde tijd is verlengd, eindigt deze door opzegging. Anders dan bij 290-bedrijfsruimte, mag de verhuurder de huurovereenkomst voor een 230a-bedrijfsruimte zonder vermelding van de reden opzeggen. Dit is dus gunstig voor de verhuurder, deze kan makkelijker de huurovereenkomst beëindigen.
Opzegtermijn
De opzegtermijn bedraagt tenminste een maand, maar in de huurovereenkomst kunnen huurder en verhuurder een langere termijn zijn overeengekomen.
Ontruimingsbescherming (beknopt)
Een opzegging dient te worden onderscheiden van een aanzegging tot ontruiming van de bedrijfsruimte. Bij 230a-bedrijfsruimte heeft de huurder bij opzegging recht op ontruimingsbescherming van in beginsel twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Om die reden zegt de verhuurder meestal gelijk met de opzegging van de huurovereenkomst ook de ontruiming van het gehuurde aan. Als de termijn dan verstreken is, moet de huurder het gehuurde in principe verlaten. Hier ga ik in de slot van dit artikel verder op in.
3. Ontbinding
Een andere wijze van beëindiging van de huurovereenkomst van een 230a-bedrijfsruimte is ontbinding. Als de andere partij zijn verplichtingen niet nakomt (wanprestatie), kan de huurovereenkomst in beginsel worden ontbonden. Bijvoorbeeld als een huurder niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen, overlast veroorzaakt of als de bedrijfsruimte ernstige gebreken vertoond en de verhuurder deze niet verhelpt.
Huurders kunnen de huurovereenkomst buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van de rechter) ontbinden. In de praktijk zal een verhuurder het er echter vaak niet mee eens zijn en zal het geschil alsnog aan de rechter worden voorgelegd.
Verhuurders kunnen de huurovereenkomst uitsluitend via de rechter ontbinden. Behalve in het geval van een bevel tot sluiting door de burgemeester (bijvoorbeeld wanneer het gaat om zogenaamde ‘drugspanden’) en in het geval het gehuurde algeheel teniet is gegaan, waardoor instandhouding van de huurovereenkomst geen zin meer heeft.
Voor meer informatie over ontbinding en de gevolgen ervan, verwijs ik naar mijn eerdere artikel over ontbinding.
4. Vernietiging
Ook kunnen zowel huurders als verhuurders de huurovereenkomst in bepaalde gevallen vernietigen. Dit kan als de huurovereenkomst tot stand is gekomen:
- door een handelingsonbekwame (bijvoorbeeld een minderjarige of iemand die onder curatele was gesteld);
- onder invloed van een geestelijke stoornis;
- als gevolg van bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden of dwaling.
Bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden zijn redelijk algemene begrippen en spreken min of meer voor zich. Dwaling is een meer juridisch begrip. Dit zal ik dan ook toelichten. Er is sprake van dwaling als een overeenkomst tot stand komt zonder goede voorstelling van zaken, terwijl deze bij een goede voorstelling van zaken niet (onder dezelfde voorwaarden) tot stand zou zijn gekomen. Met andere woorden; een overeenkomst die wordt gesloten op basis van verkeerde of onvolledige informatie, die anders niet zou zijn gesloten. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als een verhuurder specifiek toezegt dat het gehuurde geschikt is voor bepaalde activiteiten (die de huurder daar wilde gaan verrichten), maar dit niet het geval blijkt te zijn.
De vernietiging van een huurovereenkomst kan, anders dan ontbinding, zowel door de huurder als de verhuurder buitengerechtelijk geschieden. Vernietiging heeft terugwerkende kracht; de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. De huurder moet het gehuurde verlaten en als hij al huur heeft betaald, moet deze in beginsel worden terugbetaald. Als de andere partij het niet eens is met de vernietiging, kan de zaak aan de rechter worden voorgelegd.
5. Wederzijds goedvinden
Los van alle besproken vormen van beëindiging, mogen de verhuurder en huurder ook altijd samen afspraken maken over het einde van de huurovereenkomst. Dat wordt de beëindiging met wederzijds goedvinden genoemd. De huurder werkt dan vrijwillig mee aan het beëindigen van het huurcontract. Soms wordt er door de verhuurder een financiële vergoeding aangeboden. Hierover kunnen partijen onderling afspraken. Het is verstandig om dergelijke afspraken schriftelijk vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst.
Ontruimingsbescherming
Ongeacht of de huurovereenkomst eindigt wegens het verstrijken van de huurperiode of wegens opzegging, de huurder van een 230a-bedrijfsruimte heeft in beginsel recht op ontruimingsbescherming (dit is geregeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek). Huurders van de 230a-bedrijfsruimtes die geconfronteerd worden met de aanzegging van een ontruiming door de verhuurder, kunnen de rechter (binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd) vragen om ontruimingsbescherming. Als de rechter dan van oordeel is dat het belang van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, kan de rechter de ontruimingstermijn verlengen tot maximaal drie jaar. Gedurende deze periode kan de huurder niet gedwongen worden het gehuurde te verlaten. De huurder heeft dan tijd om de bedrijfsvoering voort te kunnen zetten of om een andere passende oplossing te vinden.
De verhuurder hoeft dus weliswaar niet altijd een opzegging te doen, maar als een verhuurder de aanzegging tot ontruiming achterwege laat, gaat de hiervoor genoemde termijn van twee maanden niet lopen. Dan kan de huurovereenkomst dus weliswaar zijn beëindigd, maar kan de huurder dus nog niet worden gedwongen het gehuurde te verlaten. Het is dus verstandig om tijdig de ontruiming aan te zeggen. Het tijdstip waartegen de ontruiming wordt aangezegd mag echter niet vóór het tijdstip waartegen de huurovereenkomst wordt opgezegd liggen.
Vergoeding
De huurder moet aan de verhuurder (uiteraard) wel een vergoeding betalen voor het gebruik van het gehuurde gedurende de opschortingstermijn.
Uitzonderingen
De huurder heeft geen recht op ontruimingsbescherming als de huurder:
- zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd;
- uitdrukkelijk heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst, of
- op grond van een rechterlijke uitspraak het gehuurde moet verlaten.
Conclusie
De beëindiging van een huurovereenkomst van een 230a-bedrijfsruimte kan dus op verschillende manieren met uiteenlopende eisen en gevolgen. Het is dan ook verstandig om hiervoor tijdig juridische hulp in te schakelen. Als advocaat kan ik hierbij helpen. Neem voor meer informatie contact op, zodat we samen naar jouw situatie kunnen kijken en de beste strategie kunnen bepalen.
