Op welke manieren kan je de huurovereenkomst beëindigen?
De beëindiging van een huurovereenkomst van een ‘290-bedrijfsruimte’ kan op de volgende de manieren:
- opzegging;
- ontbinding;
- vernietiging; of
- met wederzijds goedvinden.
In dit artikel zal ik de verschillende manieren van beëindiging afzonderlijk bespreken. Heb je vragen over de beëindiging van een huurovereenkomst van een ‘290-bedrijfsruimte’? Aarzel dan niet om contact op te nemen.
Wat is een ‘290-bedrijfsruimte’?
Zoals toegelicht in een eerder artikel, kwalificeert een bedrijfsruimte kwalificeert als een ‘290-bedrijfsruimte’ als het gehuurde voor het publiek toegankelijk is voor rechtstreekse levering van zaken of diensten. Voorbeelden hiervan zijn winkels, kleinhandelsbedrijven zoals een kapsalon of kleermaker, horeca en ambachtsbedrijven. Een andere benaming die in de praktijk ervoor wordt gebruikt is ‘middenstandsbedrijfsruimte’.
1. Opzegging
Een verhuurder kan een huurovereenkomst van een ‘290-bedrijfsruimte’ niet zomaar opzeggen. In de wet zijn daaraan diverse voorwaarden verbonden, zoals de gronden waarop een verhuurder dit kan doen en de daarvoor geldende opzegtermijn.
Huurovereenkomsten voor ‘290-bedrijfsruimtes’ worden meestal aangegaan voor de duur van vijf jaar (al dan niet met aanvullend een tweede termijn van vijf jaar). De huurovereenkomst eindigt echter niet vanzelf na het verstrijken van die termijn. Daarvoor moet de huurovereenkomst tegen het einde van de die termijn (bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief) worden opgezegd. Als dit niet gebeurt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd.
Een uitzondering op de vereiste schriftelijke opzegging is als de beëindiging van de huurovereenkomst geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de huurovereenkomst is tot stand gekomen. In dat geval is geen opzegging vereist. De huurder werkt dan vrijwillig mee aan het beëindigen van de huurovereenkomst. Soms biedt de verhuurder hiervoor een financiële vergoeding aan. Hierover kunnen partijen onderling afspraken maken. Het is verstandig om dergelijke afspraken schriftelijk vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst.
Opzegtermijn
Voor de opzegging geldt in beginsel een opzegtermijn van ten minste een jaar, maar het is mogelijk om een langere termijn af te spreken in de huurovereenkomst. De verhuurder mag de huurovereenkomst alleen opzeggen als is voldaan aan een wettelijke opzeggingsgrond (waarover later meer). Als de verhuurder de huur opzegt, is hij ook verplicht om in de opzeggingsbrief duidelijk te maken op welke wettelijke opzeggingsgrond hij doet.
Als de huurder vervolgens niet (binnen zes weken) instemt met de opzegging, dan moet het geschil worden voorgelegd aan de rechter. De rechter zal dan gaan oordelen of er al dan niet mag worden opgezegd. In een dergelijke procedure moet de verhuurder zich baseren op de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgrond(en). Hij mag geen nieuwe opzeggingsgronden aanvoeren.
Huurovereenkomst voor twee jaar of korter
Voor de huurovereenkomst voor twee jaar of korter gelden uitzonderingen. Zo mag de opzegtermijn in dat geval wel korter zijn dan een jaar. Ook is een beroep op een van de wettelijke opzeggingsgronden dan niet nodig. Mocht het gebruik van de bedrijfsruimte door de huurder in een dergelijk geval, toch langer dan twee jaar duren? Dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege een overeenkomst van vijf jaar en vervallen de uitzonderingen.
Wat zijn de wettelijke opzeggingsgronden voor een ‘290-bedrijfsruimte’?
Als de verhuurder tegen het einde van termijn de huurovereenkomst wil opzeggen, dan kan dat (op grond van artikel 7:296 BW) slechts op de volgende gronden:
Bij opzegging tegen het einde van de eerste huurperiode (meestal vijf jaar)
- slechte bedrijfsvoering; en
- dringend eigen gebruik.
Bij opzegging tegen het einde van de tweede huurperiode (meestal 10 jaar) en daarna
- de weigering van een redelijk aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst;
- de verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan; en
- een belangenafweging.
Onderstaand zal ik de wettelijke opzeggingsgronden toelichten.
Slechte bedrijfsvoering
Structurele wanbetaling door de huurder is een voorbeeld van slechte bedrijfsvoering. Hetzelfde geldt voor verwaarlozing van het gehuurde en langdurige leegstand.
Dringend eigen gebruik
Van dringend eigen gebruik is sprake als de verhuurder of naaste familie (echtgenoot, geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind) de verhuurde bedrijfsruimte zelf wil gaan gebruiken. Deze behoefte moet dringend zijn en de verhuurder moet aannemelijk kunnen maken dat hij een wezenlijk belang heeft bij het gewenste eigen gebruik van het verhuurde. Algemene bedrijfseconomische redenen, zoals het behalen van meer rendement, kunnen daarvoor onder bepaalde omstandigheden voldoende zijn. Ook de wens om het gehuurde te renoveren kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt. Het moet dan gaan om een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het voorgenomen gebruik hoeft overigens geen gebruik als 290-bedrijfsruimte te zijn. Ook ander gebruik – in lijn met het bestemmingsplan – komt in aanmerking.
Redelijk aanbod
Een andere opzeggingsgrond is als de verhuurder de huurder een redelijk aanbod heeft gedaan om de huurovereenkomst te wijzigen (anders dan slechts een wijziging van de huurprijs), maar de huurder dit weigert. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld een voorgenomen renovatie.
Bestemmingsplan
De rechter moet de beëindiging van de huurovereenkomst in beginsel ook toewijzen als de verhuurder het gehuurde in lijn wil brengen met het geldende bestemmingsplan.
Belangenafweging
Tenslotte kan de rechter een belangenafweging maken. De rechter toetst dan of de belangen van de verhuurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij de voortzetting van de huurovereenkomst. Dit wordt meestal samen gevorderd met een van de andere opzeggingsgronden. Hier komt de rechter in beginsel alleen aan toe als niet is voldaan aan de voorwaarden van de aangevoerde opzeggingsgrond van de verhuurder. Daarnaast is het van belang dat de verhuurder bij de opzegging van de huurovereenkomst al aanvoert dat zijn belangen zwaarder wegen dan het belang van de huurder.
Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten
Als de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst, kan hij ook een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten of een schadeloosstelling toekennen. Deze moet de verhuurder dan aan de huurder betalen.
2. Ontbinding
Een andere wijze van beëindiging van de huurovereenkomst van ‘290-bedrijfsruimte’ is ontbinding. Als de andere partij zijn verplichtingen niet nakomt (wanprestatie), kan de huurovereenkomst in beginsel worden ontbonden. Bijvoorbeeld als een huurder niet voldoet aan zijn betalingsverplichtingen of overlast veroorzaakt. Andersom kan hiervan sprake zijn als de bedrijfsruimte ernstige gebreken vertoont en de verhuurder deze niet verhelpt.
Huurders kunnen de huurovereenkomst buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van de rechter) ontbinden. In de praktijk zal een verhuurder het er echter vaak niet mee eens zijn en zal het geschil alsnog aan de rechter worden voorgelegd.
Verhuurders kunnen de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk, maar uitsluitend via de rechter ontbinden. Behalve in het geval van een bevel tot sluiting door de burgemeester (bijvoorbeeld wanneer het gaat om zogenaamde ‘drugspanden’) en in het geval het gehuurde algeheel teniet is gegaan, waardoor instandhouding van de huurovereenkomst geen zin meer heeft (zoals wanneer het gehuurde is afgebrand).
Voor meer informatie over ontbinding en de gevolgen ervan, verwijs ik naar mijn eerdere artikel over ontbinding.
3. Vernietiging
Ook kunnen zowel huurders als verhuurders de huurovereenkomst in bepaalde gevallen vernietigen. Dit kan als de huurovereenkomst tot stand is gekomen:
- door een handelingsonbekwame (bijvoorbeeld een minderjarige of iemand die onder curatele was gesteld);
- onder invloed van een geestelijke stoornis;
- als gevolg van bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden of dwaling.
Bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden zijn redelijk algemene begrippen en spreken min of meer voor zich. Dwaling is een meer juridisch begrip. Dit zal ik dan ook toelichten. Er is sprake van dwaling als een overeenkomst tot stand komt zonder goede voorstelling van zaken, terwijl deze bij een goede voorstelling van zaken niet (onder dezelfde voorwaarden) tot stand zou zijn gekomen. Met andere woorden; een overeenkomst die wordt gesloten op basis van verkeerde of onvolledige informatie, die anders niet zou zijn gesloten. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als een verhuurder specifiek toezegt dat het gehuurde geschikt is voor bepaalde activiteiten (die de huurder daar wilde gaan verrichten), maar dit niet het geval blijkt te zijn.
De vernietiging van een huurovereenkomst kan, anders dan ontbinding, zowel door de huurder als de verhuurder buitengerechtelijk geschieden. Vernietiging heeft terugwerkende kracht; de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. De huurder moet het gehuurde verlaten en als hij al huur heeft betaald, moet deze in beginsel worden terugbetaald. Als de andere partij het niet eens is met de vernietiging, kan de zaak aan de rechter worden voorgelegd.
4. Wederzijds goedvinden
Los van alle besproken vormen van beëindiging, mogen de verhuurder en huurder ook altijd samen afspraken maken over het einde van de huurovereenkomst. Dat wordt de beëindiging met wederzijds goedvinden genoemd. De huurder werkt dan vrijwillig mee aan het beëindigen van het huurcontract. Soms wordt er door de verhuurder een financiële vergoeding aangeboden. Hierover kunnen partijen onderling afspraken maken. Het is verstandig om dergelijke afspraken schriftelijk vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst.
Conclusie
De beëindiging van een huurovereenkomst van ‘290-bedrijfsruimte’ kan dus op verschillende manieren, met elk zeer uiteenlopende eisen en gevolgen. Het is dan ook verstandig om hiervoor tijdig juridische hulp in te schakelen. Als advocaat kan ik hierbij helpen. Neem voor meer informatie contact op, zodat we samen naar jouw situatie kunnen kijken en de beste strategie kunnen bepalen.
