In dit artikel ga ik in op de regels inzake de beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte. Hiervoor gelden strenge regels. Deze regels wijken op meerdere punten af van de regels voor bedrijfsruimte. Ook ga ik in dit artikel in op de gevolgen van de verkoop van een verhuurde woning en het overlijden van een (ver)huurder. Heb je vragen over de beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte? Aarzel dan niet om contact op te nemen.
Op welke manieren kan je de huurovereenkomst beëindigen?
De beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte kan op de volgende manieren:
- verstrijken van de huurperiode;
- opzegging;
- ontbinding;
- vernietiging; of
- met wederzijds goedvinden.
1. Het verstrijken van de huurperiode (huurovereenkomst voor bepaalde tijd)
Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Deze wet zorgt ervoor dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd de standaard worden. Dat geldt voor zowel zelfstandige als voor onzelfstandige woonruimten. Als gevolg van deze wet is het tijdelijk verhuren van een woonruimte in principe niet meer mogelijk. Slechts bij bepaalde groepen en in bepaalde situaties kan de verhuurder van een woning toch nog een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aanbieden. Voor huurovereenkomsten voor bepaalde tijd (voor de duur van maximaal twee jaar bij zelfstandige woonruimte en maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte) die zijn gesloten vóór 1 juli 2024 verandert er niks.
Deze huurovereenkomsten eindigen aan het einde van de bepaalde tijd. Hierbij is het wel belangrijk dat de verhuurder de huurder schriftelijk moet informeren over het einde van de huurovereenkomst. Deze ‘aanzegging’ moet de verhuurder niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk één maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, aan de huurder doen. Als de verhuurder dit niet of niet goed doet, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, voor onbepaalde tijd verlengd.
2. Opzegging
Huurovereenkomsten die zijn gesloten ná 1 juli 2024 zijn in principe standaard voor onbepaalde tijd. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan door de huurder en door de verhuurder worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn. De opzegtermijn is in principe voor de huurder 1 tot 3 maanden en voor de verhuurder 3 tot 6 maanden. De opzegtermijn is afhankelijk van hoe lang de huurder in het gehuurde woont.
Als huurder van woonruimte kan je de huurovereenkomst in principe altijd beëindigen met inachtneming van de opzegtermijn. Als verhuurder kan dit minder makkelijk, hieraan worden meer eisen gesteld. Zo zijn er in de wet gronden opgenomen op grond waarvan de verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen. Deze opzeggingsgrond moet de verhuurder dan ook vermelden in zijn opzeggingsbrief aan de huurder. Ook moet de verhuurder de huurder verzoeken om binnen zes weken te laten weten of hij/zij met de opzegging instemt. Als de huurder niet binnen de zes weken reageert, of niet instemt, kan de verhuurder vorderen dat de rechter de huurovereenkomst beëindigd.
Als de verhuurder aan de juiste formaliteiten voor opzegging heeft voldaan, kan de rechter de huurovereenkomst beëindigen. De rechter zal toetsen of er is voldaan aan één van de volgende wettelijke opzeggingsgronden:
- als huurders zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamd (wangedrag);
- een expliciet overeengekomen ontruimingstermijn;
- dringend eigen gebruik van het gehuurde door de verhuurder;
- weigeren door de huurder van een redelijk aanbod tot een nieuwe huurovereenkomst;
- verwezenlijking van het bestemmingsplan;
- als bij hospita kamerverhuur de belangen van de verhuurder (bij beëindiging van de huurovereenkomst) zwaarder wegen dan die van de huurder(s).
Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten
Als de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijst op grond van dringend eigen gebruik of verwezenlijking van het bestemmingsplan, kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.
3. Ontbinding
Als de andere partij zijn verplichtingen niet nakomt (wanprestatie), kan de huurovereenkomst in beginsel worden ontbonden. Bijvoorbeeld als huurders niet voldoen aan hun betalingsverplichtingen, overlast veroorzaken, of als de woning ernstige gebreken vertoont en de verhuurder deze niet verhelpt.
Huurders kunnen de huurovereenkomst buitengerechtelijk (zonder tussenkomst van de rechter) ontbinden. In de praktijk zal een verhuurder het er echter vaak niet mee eens zijn en zal het geschil alsnog aan de rechter worden voorgelegd.
Verhuurders kunnen de huurovereenkomst uitsluitend via de rechter ontbinden. Behalve in het geval van een bevel tot sluiting door de burgemeester (bijvoorbeeld wanneer het gaat om zogenaamde ‘drugspanden’) en in het geval het gehuurde algeheel teniet is gegaan (bijvoorbeeld als de woning is afgebrand), waardoor instandhouding van de huurovereenkomst geen zin meer heeft.
Voor meer informatie over ontbinding en de gevolgen ervan, verwijs ik naar mijn eerdere artikel over ontbinding.
4. Vernietiging
Een andere wijze van beëindiging van de huurovereenkomst van woonruimte is vernietiging. Zowel huurders als verhuurders kunnen een huurovereenkomst vernietiging. Dit kan als de huurovereenkomst tot stand is gekomen:
- door een handelingsonbekwame (bijvoorbeeld een minderjarige of iemand die onder curatele was gesteld);
- onder invloed van een geestelijke stoornis;
- als gevolg van bedreiging, bedrog, misbruik van omstandigheden of dwaling.
Bedreiging, bedrog en misbruik van omstandigheden zijn redelijk algemene begrippen en spreken min of meer voor zich. Dwaling is een meer juridisch begrip. Dit zal ik dan ook toelichten. Van dwaling is sprake als een overeenkomst tot stand komt zonder goede voorstelling van zaken, terwijl deze bij een goede voorstelling van zaken niet (onder dezelfde voorwaarden) tot stand zou zijn gekomen. Dit zou bijvoorbeeld kunnen als een huurder vervalste loonstroken heeft verstrekt aan de verhuurder.
De vernietiging van een huurovereenkomst kan, anders dan ontbinding, zowel door de huurder als de verhuurder buitengerechtelijk geschieden. Vernietiging heeft terugwerkende kracht; de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan. De huurder moet het gehuurde verlaten en als hij al huur heeft betaald, moet deze in beginsel worden terugbetaald. Als de andere partij het niet eens is met de vernietiging, kan de zaak aan de rechter worden voorgelegd.
5. Met wederzijds goedvinden
Los van alle besproken vormen van beëindiging, mogen de verhuurder en huurder ook altijd samen afspraken maken over het einde van de huurovereenkomst. Dat wordt de beëindiging met wederzijds goedvinden genoemd. De huurder werkt dan vrijwillig mee aan het beëindigen van het huurcontract. Soms wordt er door de verhuurder een financiële vergoeding aangeboden. Hierover kunnen partijen onderling afspraken maken. Het is verstandig om dergelijke afspraken schriftelijk vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst.
Overlijden (ver)huurder of verkoop van de woning
Over een aantal situaties bestaat onder veel mensen onduidelijkheid of het al dan niet leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. Eén daarvan is de verkoop van de verhuurde woning. De ander is het overlijden van de (ver)huurder.
Voor de verkoop van een verhuurde woning geldt: ‘Koop breekt geen huur’. Als een verhuurde woning wordt verkocht, doet dit in niets af aan de huurovereenkomst. Deze loopt door en gaat over op de nieuwe eigenaar.
Als je van een particuliere huisbaas huurt en deze overlijdt, eindigt de huurovereenkomst niet. Deze gaat namelijk over op zijn erfgenamen. Als de huurder van een woonruimte overlijdt, wordt de medehuurder in principe vanzelf huurder. Voor huisgenoten die geen officiële medehuurders waren geldt dit niet. Zij kunnen tot zes maanden na het overlijden van de huurder de rechter verzoeken om hen als huurder(s) van de woning aan te wijzen.
Conclusie
Er zijn verschillende manieren waarop een huurovereenkomst kan eindigen en deze hebben hele uiteenlopende eisen en gevolgen. Als advocaat kan ik hierbij helpen. Neem voor meer informatie contact op, zodat we samen naar jouw situatie kunnen kijken en de beste strategie kunnen bepalen.
