Het is in principe logisch dat een huurder het gehuurde moet verlaten op de datum waarop de huurovereenkomst eindigt. Huurders van 230a-bedrijfsruimtes (o.a. kantoorruimte) hebben echter in beginsel recht op ontruimingsbescherming. Hoe dat werkt, bespreek ik in dit artikel.
Wanneer heb je recht op ontruimingsbescherming?
Als huurders van 230a-bedrijfsruimtes worden geconfronteerd met de aanzegging van een ontruiming door de verhuurder, kunnen zij de rechter verzoeken om ontruimingsbescherming. Dit is geregeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Het verzoek aan de rechter dient te worden gedaan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd.
Let op: een opzegging van een huurovereenkomst is iets anders is dan een aanzegging tot ontruiming. Als een verhuurder alleen de huurovereenkomst opzegt, maar niet ook de ontruiming aanzegt, begint de termijn van twee maanden nog niet te lopen. Als verhuurder is dit dus iets om goed op te letten. Wil je weten hoe het precies zit met de beëindiging van een huurovereenkomst van 230a-bedrijfsruimte? Dit heb ik in een eerder artikel toegelicht.
Wanneer heb je géén recht op ontruimingsbescherming?
Huurders van woonruimte of 290-bedrijfsruimtes kunnen géén beroep doen op ontruimingsbescherming.
Ook huurders van 230a-bedrijfsruimtes hebben niet altijd recht op ontruimingsbescherming. Namelijk niet in de volgende gevallen:
- Als je het verzoek niet hebt gedaan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd;
- Als je als huurder zelf de huur opzegt;
- Als de rechter de ontruiming op kortere termijn toewijst (bijvoorbeeld wegens wanbetaling);
- Als je (uitdrukkelijk) instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.
Hoe werkt ontruimingsbescherming?
Ontruimingsbescherming kan in een verzoekschriftprocedure aan de rechter worden gevraagd. De rechter maakt vervolgens een belangenafweging met enerzijds het belang van de verhuurder bij de ontruiming en anderzijds de belang van de huurder bij voortzetting de huurovereenkomst. De rechter mag hierbij alle omstandigheden van het geval meewegen. Zo kan bijvoorbeeld meespelen hoe ver van tevoren de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd en of er voor de huurder vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving beschikbaar zijn.
Wat zijn de gevolgen van onruimingsbescherming?
Als de rechter van oordeel is dat het belang van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, kan de rechter de ontruimingstermijn verlengen tot maximaal één jaar. Wel is het mogelijk om het verzoek nog twee keer te herhalen. In totaal kan de ontruimingsbescherming daarom maximaal drie jaar duren. Gedurende deze periode kan de huurder niet gedwongen worden het gehuurde te verlaten.
Tijdens de periode van ontruimingsbescherming is er geen sprake meer van een huurovereenkomst. De huurder betaalt dan in plaats van huur een gebruiksvergoeding aan de verhuurder. Dit licht ik straks nader toe. De overige rechten en plichten uit de huurovereenkomst blijven wel van kracht.
Waarvoor dient ontruimingbescherming?
Zoals toegelicht in een eerder artikel, kunnen verhuurders van 230a-bedrijfsruimtes zonder vermelding van de reden, de huurovereenkomst opzeggen. Dit is weliswaar gunstig voor de verhuurder, maar een risico voor de huurder. Deze moet namelijk een nieuwe bedrijfsruimte vinden. Ontruimingsbescherming biedt huurders van 230a-bedrijfsruimtes echter een bepaalde mate van zekerheid bij het beëindigen van de huurovereenkomst.
Vergoeding
Nadat de huurovereenkomst is geëindigd, betaalt de huurder geen huur meer, maar een gebruiksvergoeding. De gebruiksvergoeding is hetzelfde als de laatst geldende huurprijs, maar niet altijd. De verhuurder kan de kantonrechter namelijk verzoeken een redelijke gebruiksvergoeding vast te stellen.
Conclusie
Ontruimingsbescherming is iets om goed bij stil te staan. Of je nu verhuurder bent, of huurder, het is cruciaal om goed op de hoogte te zijn over jouw rechten en plichten. Als advocaat kan ik hierbij helpen. Aarzel dan ook niet om contact op te nemen.
