In een eerder artikel heb ik de totstandkoming van overeenkomsten besproken. Nu ga ik daar nader op in. Namelijk, op het ‘schriftelijkheidsvereiste’.
Wat is het schriftelijkheidsvereiste?
Een mondelinge afspraak is in sommige gevallen rechtsgeldig, maar in andere gevallen weer niet. Dit speelt bijvoorbeeld van de aankoop van woningen. Voor de koop van een woning door een particuliere koper geldt het wettelijke ‘schriftelijkheidsvereiste’. Als de koper van een woning een particulier is, volstaat een mondelinge koopovereenkomst niet. De koopovereenkomst moet schriftelijk zijn. Het maakt daarbij niet uit of de verkoper ook een particulier is, of een professionele partij.
Het schriftelijkheidsvereiste is opgenomen in artikel 7:2 lid 1 BW en is in het leven geroepen om particulieren bij de aankoop van een woning te beschermen tegen te snelle beslissingen onder druk.
Wie kan zich op het schriftelijkheidsvereiste beroepen?
Zoals toegelicht, is het schriftelijkheidsvereiste in principe in het leven geroepen voor particuliere kopers. Het is dan ook logisch dat zij een beroep kunnen doen op het schriftelijkheidsvereiste. Naast particuliere kopers, kunnen ook particuliere verkopers zich op het schriftelijkheidsvereiste beroepen, mits de koper dan óók een particulier is.
Wat zijn de gevolgen van het niet-voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste?
Uit de wet volgt dat als een rechtshandeling niet in de voorgeschreven vorm is verricht, deze nietig is. Als er niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste komt er dus geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand.
Concreet betekent dit dat als je als particuliere koper met een professionele verkoper een mondelinge koopovereenkomst hebt gesloten voor een woning, de verkoper jou hieraan niet kan houden. Je bent dan niet gebonden aan een mondelinge overeenkomst.
Voor wat betreft een particuliere verkoper geldt dit ook. Als je als particuliere verkoper met een particuliere koper een mondelinge koopovereenkomst hebt gesloten voor een woning, kan de koper jou hieraan niet kan houden. Je bent dan niet gebonden aan een mondelinge overeenkomst.
Wie kan zich niet op het schriftelijkheidsvereiste beroepen?
Professionele partijen (bedrijven) kunnen in principe geen beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste. Voor zowel de professionele koper als de professionele verkoper is een mondelinge koopovereenkomst in principe dus gewoon bindend. Al is het soms wel lastig om de mondelinge overeenkomst aan te tonen in een eventueel geschil.
Uit de rechtspraak volgt echter een uitzondering voor professionele verkopers Namelijk als een particuliere koper weigert om binnen een redelijke termijn de mondelinge overeenkomst schriftelijk vast te leggen. In dat geval is ook de professionele partij als verkoper niet gebonden aan de mondelinge koopovereenkomst met een particuliere koper.
Geldt het schriftelijkheidsvereiste ook voor de verkoop van bouwkavels?
Nee, het schriftelijkheidsvereiste is niet van toepassing op de (ver)koop van een bouwkavel. Een mondelinge overeenkomst is in dat geval wel afdoende. In een uitspraak van de Hoge Raad heeft de Hoge Raad namelijk toegelicht dat de aankoop van een perceel grond zonder woning niet valt aan te merken als de koop van een woning in de zin van art. 7:2 lid 1 BW. Ook niet als het perceel als bouwkavel is verkocht en/of de verkoper weet dat de koper een woning wil bouwen op het perceel.
Conclusie
Het is dus van belang om te weten of je als (ver)koper zelf al dan niet bent gebonden aan een mondelinge overeenkomst, of dat juist de andere partij hieraan gebonden is. Heb je een geschil over de (ver)koop van een woning, of wil je gewoon vooraf duidelijkheid? Aarzel dan niet om contact op te nemen. Dan kijk ik graag even met je mee!
