Je huurder betaalt niet meer — en nu?

Huurachterstanden

Een huurder die een maand te laat betaalt, is vervelend maar niet dramatisch. Een huurder die meerdere maanden niet (of te laat) betaalt, is een ander verhaal. In dit artikel bespreek ik wat je als verhuurder in dit soort situaties het beste kunt doen.

Stappenplan voor woonruimte

Onderstaand bespreek ik het stappenplan voor de verhuurder van woonruimte voor het geval van huurachterstanden. Dit werkt anders voor de verhuur van bedrijfsruimte. Verderop in het artikel bespreek ik dat kort.

Stap 1: de betalingsherinnering(en) en het aanbod tot schuldhulpverlening

Zodra een huurder de huur niet (tijdig) betaalt, stuur je een schriftelijke betalingsherinnering. In deze betalingsherinnering verzoek je niet alleen om betaling, maar wijs je de huurder ook op de mogelijkheid van schuldhulpverlening. Daarbij vraag je de toestemming aan de huurder om zijn contactgegevens en de hoogte van de achterstand met de gemeente te delen. 

Overweeg in deze fase ook een betalingsregeling aan te bieden. Op deze manier kun je bijdragen aan het vinden naar een oplossing. Ook toont dit goede wil en kan dit later bij eventuele rechtsmaatregelen in jouw voordeel worden meegewogen. 

Stap 2: de wettelijke meldplicht bij de gemeente

Als verhuurder ben je verplicht om een huurachterstand vroegtijdig te melden bij de gemeente waar je huurder staat ingeschreven. Dit is de zogeheten “vroegsignalering”. Deze verplichting volgt uit de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) en het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs). Reageert de huurder niet op het verzoek uit stap 1, of geeft hij geen toestemming zonder uitdrukkelijk te weigeren, dan ben je alsnog verplicht een melding te doen aan de gemeente. Weigert de huurder uitdrukkelijk, dan mag je geen melding doen.

De gemeente kan vervolgens schuldhulpverlening aanbieden aan de huurder. Als de huurder de hulp accepteert, is het gebruikelijk om als verhuurder het incassotraject gedurende 30 dagen op te schorten. Zo krijgt de huurder de kans om met behulp van de schuldhulpverlening de huurachterstand te voldoen.

Op het niet-melden staat weliswaar geen directe sanctie, maar het heeft wel degelijk gevolgen. Uit de rechtspraak blijkt namelijk dat rechters een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning regelmatig afwijzen als de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn meldplicht. Dit is dan ook van groot belang voor jouw rechtspositie als verhuurder.

Stap 3: rechtsmaatregelen

Als een huurder alsnog niet voldoet, neem dan contact op. Ik kan je helpen om rechtsmaatregelen te treffen. Zo kan ik helpen om de huurachterstand te incasseren en de huurovereenkomst eventueel te (laten) ontbinden. Een huurovereenkomst kan enkel door de rechter worden ontbonden. Als vuistregel geldt daarbij dat een huurachterstand van tenminste drie maanden in beginsel voldoende is om een huurovereenkomst te (laten) ontbinden. Dit is echter afhankelijk van omstandigheden van het geval. De rechter maakt een beoordeling en er kunnen omstandigheden zijn die alsnog aan ontbinding in de weg staan.

In sommige kwesties die spoedeisend zijn, kan vooruitlopend op de ontbinding van de huurovereenkomst ookv in kort geding ontruiming van de woning worden gevorderd.

Tips

1. Is je huurder een consument, laat de betalingsherinnering dan voldoen aan de eisen van een veertiendagenbrief (ingebrekestelling). Vermeld dat de huurder veertien dagen na ontvangst van de brief de tijd heeft om te betalen zonder dat incassokosten en wettelijke rente verschuldigd worden. Vermeld ook welk bedrag aan incassokosten bij niet-tijdige betaling in rekening wordt gebracht. Zonder deze brief mag je die incassokosten en wettelijke rente niet in rekening brengen. Let op: sommige huurovereenkomsten bevatten een boetebeding waarin is bepaald dat de boete in de plaats komt van de wettelijke rente.
2. Verstuur belangrijke brieven zowel per e-mail als per aangetekende post, om er zeker van te zijn dat deze zijn ontvangen. Bewaar het ontvangstbewijs, zodat je later bij eventuele rechtsmaatregelen de ontvangst ervan kunt aantonen.
3. Bouw een dossier op. Bewaar alle relevante stukken goed. Daarbij kun je denken aan de volgende stukken:

• de huurovereenkomst
• eventuele huurfacturen
• een overzicht van betalingen en de huurachterstand
• herinneringen
• eventuele reactie(s) van de huurder
• de melding bij de gemeente (vroegsignalering)

Dit dossier vormt de basis voor de rechtsmaatregelen als de huurder niet reageert op de sommaties, of nalaat om hieraan te voldoen.

Bedrijfsruimte

Verhuur je bedrijfsruimte, dan zijn de ingebrekestelling en de meldplicht bij de gemeente (vroegsignalering) in beginsel niet van toepassing. Wel blijft het verstandig om alsnog een deugdelijke schriftelijke aanmaning te sturen. Daarmee kun je het verzuim en de hoogte van de vordering duidelijk vastleggen voor eventuele (latere) rechtsmaatregelen. Ook over problemen met betrekking tot de verhuur van bedrijfsruimte heb ik meerdere artikelen geschreven.

Conclusie

Een huurachterstand oplossen is een proces dat zorgvuldig dient te gebeuren om de kans op succes te vergroten. Doe je dit niet, dan riskeer je dat eventuele rechtsmaatregelen niet tot het gewenste resultaat leiden. Twijfel je hierover, of heb je hulp nodig, neem dan contact op. Ik help je graag.

Veelgestelde vragen